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Immobilien-Verkauf durch den Insolvenzverwalter

Immobilien in der Insolvenz: Besondere Kompetenzen in Sondersituationen nötig

Insolvenzverwalter müssen häufig Immobilien aus der Masse veräußern. Dabei setzen sie in der Regel auf den freihändigen Verkauf – brauchen aber die Unterstützung von wirklich versierten und erfahrenen Immobilienmaklern.

Bei vielen privaten und unternehmerischen Insolvenzverfahren gehören Immobilien zur Insolvenzmasse. Das folgt schon aus der Insolvenzordnung (§ 36): „Gegenstände, die nicht der Zwangsvollstreckung unterliegen, gehören nicht zur Insolvenzmasse.“ Dementsprechend erfasst das Insolvenzverfahren grundsätzlich das gesamte Vermögen des Schuldners, wozu eben auch dessen Immobilien gehören. Demgemäß wird die Eröffnung des Verfahrens auch in das Grundbuch eingetragen.

Das ist für viele Insolvenzverwalter ein relevanter Aspekt, um die Masse für die Gläubiger zu erhöhen und deren Ansprüche bestmöglich zu befriedigen. Immerhin beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Das ist das Ergebnis des Gutachtens „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, das von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) in Auftrag gegeben wurde.

Um dieser Aufgabe, also der bestmöglichen Befriedigung der Gläubiger, umfassend nachkommen zu können, muss der Verwalter die zur Insolvenzmasse gehörenden Immobilien unverzüglich nach dem Berichtstermin verwerten; außer die Gläubigerversammlung beschließt etwas anderes, zum Beispiel mit Blick auf eine anstehende übertragende Sanierung.

Nun hat der Insolvenzverwalter zwei Möglichkeiten. Entweder er geht den Weg des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 165 InsO: „Der Insolvenzverwalter kann beim zuständigen Gericht die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung eines unbeweglichen Gegenstands der Insolvenzmasse betreiben, auch wenn an dem Gegenstand ein Absonderungsrecht besteht.“ Bei Immobilien führt dies aber in der Regel zu hohen Kosten und niedrigen Erträgen, weshalb viele Insolvenzverwalter in der Praxis das Instrument des Zwangsversteigerungsverfahrens vermeiden.

Daher kommt regelmäßig die Alternative zum Tragen, der sogenannte freihändige Verkauf. Vor diesem Verkaufsprozess muss der Insolvenzverwalter zwar zunächst die Zustimmung des Gläubigerausschusses einholen. Aber das erscheint hinsichtlich der avisierten Mehrung der Masse als unproblematisch. Wichtig ist es nur aus Gründen der Vermeidung von Schadensersatzpflichten seitens des Insolvenzverwalters, diese Zustimmung abzuwarten.

Dabei ist der freihändige Verkauf aber auch bei einem guten Immobilienmarkt kein Selbstläufer. Das gilt gerade vor dem Hintergrund, dass Insolvenzverwalter unter hohem zeitlichem Druck stehen und mit der Veräußerung nicht jahrelang warten wollen. Daher kommt es darauf an, diesen Verkaufsprozess so professionell wie möglich abzuwickeln. Übers eigene Netzwerk sind gerade großvolumige Transaktionen in der Regel nicht abzubilden, und genauso wird kein Insolvenzverwalter über seine Kanzlei den Aufwand auf sich nehmen, Anzeigen in Online-Immobilienportalen zu schalten.

Insofern fällt die Wahl häufig auf einen Immobilienmakler – doch auch dabei bestehen existenzielle Unterschiede. Denn gerade in Sondersituationen werden besondere Kompetenzen benötigt, die sich sowohl auf die Bewertung von Immobilien, die Beratung des Verwalters als auch auf die Vermarktung an sich beziehen. Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Kann ein Makler damit nur bestimmte Käuferschichten ansprechen? Wie sind die Interessenten einzuschätzen – sind sie zuverlässig? Müssen bestimmte Merkmale des Objekts (vor allem negative) eingepreist werden? Bestehen vielleicht Möglichkeiten für Nutzungsänderungen, sodass diese direkt kommuniziert werden können? Kann das Objekt kurzfristig saniert werden, um den Preis zu erhöhen, oder kann ein Modernisierungsplan für den Käufer entwickelt werden? Oder ist die Immobilie an sich vielleicht gar nichts wert, aber das Grundstück kann revitalisiert werden?

Das sind nur einige der Fragen, die sich der Immobilienmakler stellen und beantworten muss, um für einen Insolvenzverwalter wirklich sinnvolle Dienstleistungen zu erbringen. Nur einen Zugang zu den entsprechenden Portalen zu haben, reicht nicht aus.

Bild: qimono / pixabay

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